Hoje iremos abordar o tema da usucapião extraordinária. Sendo assim, usucapião é conceituada como uma forma de se adquirir a propriedade de um imóvel.

Em um conceito mais técnico do Cristiano Chaves de Farias e do Nelson Rosenvald:

A usucapião é modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais.”

Porém, existem diversos tipos de usucapião e cada uma delas possui seus próprios requisitos. Neste artigo trataremos especificamente sobre a extraordinária, mas você pode ler mais sobre usucapião aqui no blog da LG!

Por sinal, irei falar “a usucapião”. Sei que existe uma discussão sobre ser um substantivo masculino ou feminino, mas estou seguindo a orientação do Código Civil.

O QUE É USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA?

A usucapião extraordinária é a forma de usucapião prevista no Art. 1238 do Código Civil.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

QUAIS OS REQUISITOS DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA?

São necessários os seguintes requisitos para se adquirir uma propriedade por usucapião extraordinária:

POSSE DO IMÓVEL POR 15 ANOS ININTERRUPTOS

Aqui é importante destacar que a interrupção na posse faz o prazo zerar e iniciar novamente a contagem. Isso acontece mesmo que em um curto período de tempo.

INEXISTÊNCIA DE OPOSIÇÃO À POSSE

Se a posse estiver sendo discutida judicialmente, esse prazo também não se inicia. Portanto, a usucapião extraordinária só começará a ter seu prazo contado quando não houver nenhuma oposição à posse.

POSSUIR O IMÓVEL COMO DONO

Outro requisito é possuir o imóvel como dono. Isto é, o possuidor deve se identificar como dono do imóvel e cuidar dele como se fosse o dono.

Entre outras provas, essa característica pode ser comprovada por:

• testemunhas;
• por fotos demonstrando manutenção do imóvel;
• impostos e contas de consumo pagas.

É o que chamamos de animus domini. Mas não se preocupe, será a única referência em latim nesse texto. 😉

Além disso, é possível que o prazo seja reduzido de quinze anos para dez anos. Ou seja, uma redução bem significativa. Para que ocorra essa redução, a pessoa deve se adequar ao menos em uma das seguintes hipóteses:

• residir no imóvel;
• realizar nele uma obra;
• realizar um serviço de caráter produtivo.

QUAL A DIFERENÇA DE USUCAPIÃO ORDINÁRIO E EXTRAORDINÁRIO?

A usucapião ordinária tem um requisito temporal menor que a usucapião extraordinária, mas depende de dois fatores importantes: justo título e boa-fé. Ela está prevista no art. 1.242 do Código Civil:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”

Assim, estão presentes os requisitos de posse ininterrupta:

• inexistência de oposição;
• possuir o imóvel como dono.

Além disso, temos outros requisitos especiais que explicaremos a seguir.

JUSTO TÍTULO

Esse é um documento capaz de transmitir o domínio do imóvel entre pessoas, mas não chega a ser uma escritura. Se esse fosse o caso, já seria o suficiente para adquirir a propriedade. Porém, precisa ser um documento que faça a pessoa crer que seja a proprietária do imóvel.

BOA-FÉ

O requisito de boa-fé também é essencial para a usucapião ordinária. Dessa forma, ele deve estar presente para o seu reconhecimento.

PRAZO DA POSSE

Na usucapião ordinária, os prazos são menores que na usucapião extraordinária. Sendo assim:

• 10 anos para o caso geral;
• 5 anos para quem residir no imóvel ou realizar obra (serviço) de caráter produtivo;

Você pode ler sobre usucapião extrajudicial aqui no blog da Aurum!

COMO FUNCIONA A USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA?

A usucapião especial urbana está prevista nos art. 183 da Constituição, art. 1.240 do Código Civil e art. 9º da Lei 10.257/2001. 

O texto dos três dispositivos legais é muito semelhante, mas segue aqui o mais recente da lei 10.257/2001:

Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.”

Portanto, estão presentes aqui os requisitos de possuir o imóvel como dono,  inexistência de oposição e utilização como moradia. Além disso, grande vantagem desta forma de usucapião é o prazo de cinco anos, a desnecessidade de justo título e de boa-fé.

Em contrapartida, temos dois requisitos especiais que não estão presentes na usucapião extraordinária.

IMÓVEL DE ATÉ 250M²

Nele, o imóvel não pode ter uma área maior que 250m² para o reconhecimento da usucapião especial urbana.

NÃO SER PROPRIETÁRIO DE OUTRO IMÓVEL, URBANO OU RURAL

Assim, a usucapião especial urbana só pode ser alegada por quem não tiver outro imóvel. É interessante destacar que essa forma de usucapião só pode ser reconhecida uma vez. Logo, não pode ser reconhecida novamente para a mesma pessoa.

 USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL

A usucapião especial rural é mais uma espécie com previsão múltipla, no art. 191 da Constituição e no art. 1.239 do Código Civil.

Art. 1.239 Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”

Ela possui uma forma muito parecida com a usucapião especial urbana, tendo requisitos e limitações semelhantes. Por isso, é necessário:

• prazo de 5 anos ininterruptos de posse;
• a posse do imóvel como dono;
• não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

São apenas duas as mudanças em relação à usucapião urbana. Ao invés de moradia, a propriedade tem que se tornar produtiva pelo trabalho da pessoa.

Além disso, a área está limitada a 50 hectares. É importante destacar que a usucapião especial rural não tem a limitação de poder ser reconhecida apenas uma vez.

DÚVIDAS FREQUENTES SOBRE O TEMA

QUAL A DIFERENÇA ENTRE USUCAPIÃO ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA?

Diferente da usucapião extraordinária, a ordinária possui o requisito temporal diminuído. Sendo assim, o tempo de posse da usucapião ordinária é de 10 anos. Aqui no blog da Aurum você pode conferir seus requisitos!

QUANTO TEMPO DE POSSE PARA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA?

Segundo o art. 1238, para a usucapião extraordinária o prazo é de 15 anos de posse ininterruptos. Porém, vale dizer que existem hipóteses de diminuição do tempo.

CONCLUSÃO

Enfim, apresentamos aqui a usucapião extraordinária. Ao longo do artigo demonstramos suas características e as diferenças em comparação com outras modalidades de usucapião.

Vale ressaltar que a usucapião pode ser obtida por meio de um processo judicial ou por um procedimento extrajudicial, independentemente da modalidade.

Compartilha com a gente caso tenha qualquer dúvida! 🙂